1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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